Por: Ignacio J. Mendizábal

La anticresis es un derecho real reconocido en diversos ordenamientos jurídicos de tinte continental. En el nuevo Código Civil y Comercial de la República Argentina, por ejemplo, se define en el artículo 2212 a la anticresis como “el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda”.

En el artículo 1398 del Código Civil Boliviano, la anticresis, en cambio, se define como “el contrato en virtud del cual el deudor, u otra persona por él, entrega un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación”.

En los artículos sucesivos de ese plexo normativo se explican sus alcances y características principales. Este contrato se perfecciona con la entrega de la cosa al acreedor y le confiere el derecho a retener la cosa. Según el artículo 1404 del citado Código, el acreedor prendario, tiene derecho de retención hasta que se le pague la deuda; no se puede exigir la restitución de ella ni su entrega al tercero adquirente si antes no han sido íntegramente pagados el capital y los intereses, y reembolsados los gastos relativos a la deuda y la conservación de la cosa. Si se da en prenda una cosa fructífera, el acreedor, salvo pacto contrario o disposición especial de la ley, tiene la facultad de hacer suyos los frutos imputándolos primero a los gastos e intereses y después al capital. El acreedor no pagado puede pedir la venta judicial de la cosa dada en prenda en la forma y con los requisitos previstos por el Código de procedimiento civil, o pedir judicialmente que la cosa se le asigne en pago hasta la cantidad adeudada, según estimación de peritos, o según el precio corriente, si la cosa tiene un precio de mercado. El contrato de anticresis no se constituye sino por documento público y surte efecto respecto a terceros sólo desde el día de su inscripción en el registro. La anticresis, además, es según el Código Civil Boliviano indivisible y tiene un plazo máximo de cinco años, indisponible por las partes.

En Bolivia, es común como en ningún otro país del mundo el uso de anticréticos como una forma mediante la cual muchas familias pueden conseguir una vivienda, aunque muchos de estos no se constituyan efectivamente como un derecho real mediante la inscripción en el registro (ver:  http://www.elsol.com.bo/index.php?cat=1&pla=3&id_articulo=89613Propuesta ).

La problemática de los contratos anticréticos en la villa 1-11-14

Los problemas derivados de este particular tipo de "contratos", especialmente frecuentes en la villa 1.11.14, del Bajo Flores, son recurrentes. Los mismos se realizan generalmente en un papel y ante dos o tres testigos, conocidos de las partes. En caso de surgir un conflicto, algunos delegados de manzana, se hacen cargo de los mismos, pero sin poder brindar soluciones concretas, más que algún intento de conciliación informal, o una derivación a los Centros de Acceso a la Justicia (CAJ, dependientes del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación) para la realización de mediaciones, o al ATAJO.

En especial, sucede que muchas personas, al finalizar el plazo estipulado no logran recuperar el dinero, con los consiguientes problemas que esto acarrea. Más allá de que hay familias que se quedan “varadas” en piezas en las que no quieren estar más, se generan conflictos con los que detentan la propiedad sobre las habitaciones, lo que en muchas ocasiones genera discusiones entre vecinos y situaciones que pueden llegar al ejercicio de la violencia física.

En este sentido, teniendo en cuenta la gran cantidad de este tipo de casos recibidos en el Atajo del Bajo Flores y que la experiencia demuestra que a través de las mediaciones comunitarias por sí mismas, es difícil resolver estos conflictos, desde el Programa de Acceso a la Justicia hemos pensado en desarrollar una herramienta que permita formalizar de alguna manera este tipo de contrataciones y dar cierto marco de previsibilidad, control y respuestas ante esta forma habitual de una vivienda en el Bajo Flores.

Según lo expresa el doctor en Sociología Boaventura de Sousa Santos, el Estado contemporáneo no tiene el monopolio de la producción y distribución del derecho. A pesar de que el derecho estatal constituye la forma jurídica dominante, debe coexistir en la sociedad con otros modos de juridicidad y de derechos que se articulan con él en diversas formas, siendo habituales las estrategias de resolución de conflictos desplegadas por la propia comunidad. Estas formas de derecho paralelo no oficial cubren una interacción jurídica muy intensa al margen del sistema jurídico estatal. En este sentido, el modelo de acuerdo propuesto por ATAJO para el caso de los conflictos generados por los contratos anticréticos intenta generar un marco comunitario de respuesta ante esta problemática, al tiempo que fortalece las políticas del Programa en relación a su creación de vínculos, la resolución de conflictos y la reducción de violencia, como una manera alternativa de realizar política criminal.

Al respecto, teniendo en cuenta que la propiedad de las tierras de la Villa 1-11-14 es del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires y que si bien se podrían pensar en alternativas formales, como por ejemplo el intercambio de pagarés, se ha llegado a la conclusión de que en este marco, soluciones estrictamente tradicionales, no resolverán el problema.

Dado el no acceso a la propiedad sobre la vivienda, lo más probable es que cualquiera que contrate un anticrético, al no serle devuelto el dinero en plazo, quiera ir a ejecutar un pagaré (con la dificultad y costos que esto acarrea en sectores vulnerables) y se encuentre inmerso en un proceso en el que no llegará a nada dada la “insolvencia” de la otra parte, que quizás percibe ingresos pero no formales, o que detenta la propiedad de decenas de piezas, pero sin ningún título respaldatorio. En este sentido, y desde una perspectiva signada por el pluralismo jurídico, el Programa analiza la confección de un modelo de convenio para su utilización masiva, que contemple soluciones para los conflictos que se presentan a raíz de estas relaciones contractuales, al tiempo que busca minimizarlos. El proyecto comprende, además, la creación de un registro de este tipo de convenios y un rol activo de los delegados de manzana en el registro y la mediación, con asistencia de ATAJO.

Para la implementación, se espera avanzar por una Manzana y a la vez, comenzar a difundir el sistema con otros delegados, mientras se planea la organización de talleres conjuntos con otras instituciones, destinados a vecinos del barrio sobre la temática de los alquileres informales.

Integrante del equipo jurídico del Programa de Acceso Comunitario a la Justicia del MPF - ATAJO