La Fiscalía General ante la Cámara Comercial dictaminó a favor de revocar la sentencia que rechazó el pedido de escrituración respecto de una unidad cuya construcción fue pactada mediante suscripción de círculo de ahorro previo. Ello fue seguido por la Sala actuante, compartiendo las apreciaciones de la Fiscalía en cuanto a la exigencia de tutelar el derecho a la vivienda que, reconocido constitucionalmente, debe ser protegido a fin de garantizar la protección de la familia, como lo establecen los tratados internacionales de jerarquía constitucional.

El juez de la primera instancia, pese a encontrarse acreditado el  pago de la totalidad de las cuotas, sostuvo que el incidentista no resultó adjudicatario, ni se le otorgó la tenencia precaria del inmueble en forma previa a la declaración de quiebra de la entidad constructora, por lo que entendió que correspondía mantener el reconocimiento de un crédito en concepto de aportes de cuotas, dada la imposibilidad de la fallida de hacer entrega de un inmueble.

La sindicatura, por su parte, había propiciado el rechazo del recurso en tanto, sostuvo, el incidentista modificó su pretensión inicial, demandando ahora la escrituración y no ya el reconocimiento de un crédito en concepto de daños y perjuicios por la resolución contractual, en contradicción con la norma contenida en el art. 32 de la ley Nº 24.522. Sin perjuicio de ello, reiteró que el apelante no había sido adjudicatario de unidad funcional alguna, ni por sorteo ni por licitación.

Corridas en vista las actuaciones, la Fiscalía General ante la Cámara Comercial emitió dictamen, poniendo de resalto los profundos cambios experimentados, en especial, a partir de la reforma de nuestra Constitución Nacional del año 1994 y con la reciente sanción de nuestro Código Civil y Comercial de la Nación.

Se señaló que “la constitucionalización del derecho privado, sumada a la incorporación de nuevos paradigmas y principios protectorios de los derechos fundamentales individuales, obliga a una mirada innovadora de todas y cada una de las relaciones jurídicas sujetas a controversia, resignificando en consecuencia la normativa preexistente y que resulta de aplicación a cada caso” y que en dicho contexto, correspondía hacer lugar a la pretensión de escrituración pretendida.

En tal sentido, se puso de resalto que “en ejercicio de su derecho constitucional de acceso a una vivienda adecuada”, el incidentista recurrió a un medio no convencional de compraventa inmobiliaria, promovido por la fallida, juntamente con otras sociedades civiles y que dicho proyecto privado de construcción, destinado a las familias de docentes y trabajadores universitarios, encontró sustento en el sistema de ahorro previo, comenzando a desarrollarse en el año 1998.

A instancias de un asociado y en uso de las facultades que le confiere el art. 6° de la ley N° 11.672, la Inspección General de Justicia constató ulteriormente el desarrollo ilegítimo por parte de la fallida de actividades de captación pública de ahorro, sin la debida verificación y autorización de dicha autoridad de aplicación, lo que obstó el debido análisis de viabilidad y factibilidad de los planes implementados; dictando la Resolución N° 784 que dispone el cese de la actividad, declarando la irregularidad de las operaciones practicadas y solicitando la liquidación judicial de la fallida, la que fue dispuesta el 26 de octubre de 2001.

Más tarde, la inexistencia de aportes, el destino del dinero recaudado hasta ese entonces sólo al mantenimiento de los complejos habitacionales y el prolongado lapso corrido entre que la resolución de la I.G.J. quedó firme y el decreto de liquidación, llevaron a la cesación de pagos de las emprendedoras inmobiliarias, por lo que el tribunal autorizó al liquidador a solicitar sus quiebras y las de sus administradores ilimitada y solidariamente responsables, las que se decidieron el 10 de mayo de 2002.

El incidentista suscribió dicho contrato de ahorro previo, el que “se caracteriza por la mutualidad en orden a la autofinanciación, la equidad, el crédito recíproco u homogeneidad y la existencia de fondo común” y porque con el  cumplimiento de las obligaciones de todos los integrantes se llegaría a que todos,  igualmente, pudieran obtener el mismo bien.

En este orden de ideas, se señaló en el dictamen  N° 148.186 de 16/06/2016, que “la doctrina ha concluido que los sistemas de ahorro previo con fines determinados constituyen un sistema de contratos conexos, que tienen como fundamento la incorporación de un grupo de suscriptores o adherentes con la finalidad de adquirir determinados bienes o servicios mediante la intervención de la sociedad de ahorro y préstamo en su calidad de administradora de los fondos, todo lo cual fundamenta el régimen especial de fiscalización que el Estado impone a los organizadores de estos sistemas (cfr. Francisco A. Junyent Bas y María Constanza Garzino, “La tutela del consumidor en la capitalización y ahorro previo para fines determinados”, La Ley 04.06.2013, La Ley 2013-C:1065, cita online AR/DOC/1974/2013”. .

Asimismo, se señaló que “no resulta controvertido que los contratos de ahorro previo como el que nos ocupa constituyen contratos de consumo sometidos, como tales, a las pautas protectorias que tutela el régimen de defensa al consumidor, contenidas en las normas de los arts. 1092 y ssgtes. CCyCN, la ley Nº 24.240 y ccdantes. (cfr. Javier H. Wajntraub, “Contrato de ahorro previo” en Ricardo Luis Lorenzetti y Gustavo Juan Schötz  -coordinadores-,  “Defensa del consumidor”, Editorial Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pág.264).” y en igual sentido, “la jurisprudencia es conteste en concluir que los suscriptores de contratos de planes de ahorro previo como el descripto, cuya finalidad es permitir la adquisición de cosas para uso o consumo del adquirente o de su grupo familiar o social, son consumidores en los términos del art. 1º de la ley Nº 24.240 (ver, en tal sentido, CCCom., Sala C, “Fasán, Alejandro Luis Arnoldo c/Volkswagen S.A. de Ahorro para Fines Determinados”, 26.04.2011, AR/JUR/21761/2011); resultando de aplicación, en consecuencia, los principios protectores que ordenan dicho sistema.

En dicho contexto, se indicó que la sentencia recurrida soslayó la condición de consumidor del incidentista, lo que condujo a conclusiones contrarias a derecho, olvidando que deben “priorizarse las normas del derecho del consumidor sobre las de derecho común, teniendo siempre en miras la armonización del sistema normativo en su conjunto”, por lo que “la aplicación de los citados principios protectorios  -de orden público, indisponibles para las partes (cfr. art. 65 ley N° 24.240)-  llevan a la inequívoca conclusión que, en caso de duda, debe estarse a favor de la prevalencia del derecho invocado por el consumidor”.

En el caso, el a quo fundamentó el rechazo de la pretensión de escrituración centralmente en la falta de adjudicación o tenencia precaria del inmueble. Sin embargo, estos recaudos, impuestos como determinantes para el acceso al derecho, sostuvo la Fiscalía General, “devienen irrazonables y arbitrarios, en virtud de restringir el derecho del recurrente, con fundamento en cláusulas establecidas en un contrato de adhesión suscripto en el ámbito de una operatoria no sometida a contralor de la autoridad de aplicación y declarada, en consecuencia, irregular”.

De tal modo, se señaló que sus cláusulas resultan inoponibles, no pudiendo ser legítimamente invocadas para denegar la pretensión, como así tampoco para conceder mejores derechos a los socios licitantes o adjudicatarios, hayan o no efectuado los pagos a su cargo.

Para resolver la cuestión planteada, la Fiscalía General sostuvo que corresponde considerar que el art. 146 de la ley N° 24.522 dispone que los boletos de compraventa de inmuebles serán oponibles a la quiebra, cuando el comprador haya abonado el 25% del precio pactado y sea adquirente de buena fe. Y que si bien el incidentista no cuenta con boleto de compraventa -por haber buscado acceder a la vivienda a través de un sistema de ahorro previo- lo cierto es que la operación concertada lo fue con la finalidad de acceder a una vivienda, tratándose de un adquirente de buena fe que ha abonado íntegramente el precio pactado.

La Fiscalía General indicó que la sentencia recurrida soslayó la condición de consumidor del incidentista, lo que condujo a conclusiones contrarias a derecho.

En idéntico sentido se ha pronunciado la Sala C cuando sostuvo que si bien el escrito de insinuación es algo confuso, el tribunal debe ir al fondo de la pretensión verificatoria “pasando por alto las deficiencias formales, o incluso de redacción, ya que ellas no pueden llevar a desconocer que, en sustancia, el interés principal que tradujo dicha presentación pasó por obtener la escritura de uno de los departamentos del barrio; ello, siguiendo la doctrina de la CSJN que señala que “el esclarecimiento de la verdad jurídica objetiva no puede verse turbado por un excesivo rigor formal en el plano procesal, en el que se incurriría en la especie si se atribuyera a la pretensión del insinuante un alcance diverso al recién descripto (Fallos 310:799)”.

La Sala C sostuvo que el criterio propiciado por el dictamen fiscal se estimaba razonable, resolvió admitir la apelación y declarar verificado con carácter condicional el crédito invocado por el accionante a obtener la escrituración de una unidad funcional en el barrio cuya construcción había sido objeto de la fallida.

A tal fin, tuvo en consideración que se ha aprobado el plan de regularización dominial propuesto por el Municipio de Esteban Echeverría y que dicho plan se haya en ejecución y que cuando culmine, podrá determinarse la cantidad de departamentos que serán finalmente escriturados y si han quedado unidades funcionales sin asignar.

La Fiscalía había solicitado se tuviera en consideración el plan de regularización dominial propuesto por el Municipio de Esteban Echeverría, destacando que el procedimiento encarado tuvo como objetivo principal priorizar el bienestar social, la seguridad jurídica, el desarrollo humano y el acceso a una vivienda digna, en relación a las familias asentadas en el complejo habitacional VITUN III, en consonancia con la protección integral de la familia postulada en la Constitución Nacional.

Asimismo, se insistió, que no debe perderse de vista “que la fallida es una sociedad civil de ahorro previo, siendo la única finalidad de sus asociados  -como el incidentista-  acceder a la vivienda, mediante una estructura financiera igualitaria e interdependiente, que supone el aporte de todos los ahorristas para  permitir que todos, finalmente, adquieran su vivienda, mediante un fondo común” y que “algunos tenedores precarios de sus viviendas, pudieron acceder a ellas, entre otras cuestiones, gracias al esfuerzo común de todos los asociados, incluido el incidentista, y en particular de aquellos que, como éste, cumplieron en tiempo y forma con las obligaciones a su cargo, solventando de este modo el funcionamiento del sistema”.

Finalmente, cabe referir que en el dictamen fiscal se sostuvo como elemento a ponderar que “no estamos en presencia de una sociedad con finalidad de lucro, sino de una entidad que encuentra su sustento normativo en el decreto N° 8.056/87 de la Provincia de Buenos Aires, cuyo fin último era el de viabilizar la construcción de conjuntos habitacionales de interés social, promoviendo a tales fines la participación de grupos familiares constituidos en entidades sin fines de lucro, con personería reconocida, o que fueran organizados por una de ellas que existiere con anterioridad”.

Por otra parte, se resaltó que “la fallida generó en sus asociados una expectativa legítima de adquisición, no ya un simple bien de consumo o chance de premio, …sino que involucra ni más ni menos que su vivienda, con los anhelos que de ello deriva para los interesados y su grupo familiar…” (Resolución I.G.J. Nº 741)” y en forma concordante, “la Subsecretaría de Derechos Humanos del Ministerio de Justicia de la Nación, frente a presentaciones efectuadas por ahorristas preocupados por la situación de vivienda, ha considerado que el pedido se inscribía en el ámbito del principio de protección de la familia (art. 14 C.N.) y del derecho de la familia a su protección por el Estado, tal como se halla reconocido en diversos instrumentos del derecho internacional de los derechos humanos que cuentan con jerarquía constitucional (cfr. art. 75, inciso 22, C.N.), los cuales debían hallar aplicación al caso con justa ponderación de la elevada jerarquía que detentan en el conjunto del ordenamiento jurídico nacional (ver fs. 2282/2283 del expediente Nº 31.873)”.

En suma, la sentencia dictada por la Sala C, siguiendo en lo esencial los lineamientos explicitados por esta Fiscalía General, resuelve el recurso interpuesto consagrando el invocado derecho internacional de los derechos humanos, que reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado, lo que incluye el acceso a una vivienda adecuada, la que ha sido legitimada con este alcance en la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966.

En nuestro país el derecho a la vivienda es un derecho humano consagrado en la Constitución Nacional y en diversos tratados internacionales con jerarquía constitucional y ha sido definido como el derecho de todo hombre, mujer, joven y niño a acceder y mantener un hogar y una comunidad seguros en los cuales vivir en paz y dignidad.

Particularmente, el derecho a la vivienda es receptado expresamente en los arts. 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, 5 de la Convención para la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial, 14 de la Convención para la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer, 27 de la Convención de los Derechos del Niño, XI de la Declaración Americana sobre Derechos y Deberes del Hombre y 26 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, entre otros.